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物业费由市场调节 调整须和业主协商

来源:网络 时间:2020-05-12 20:01 编辑:admin

《北京市物业管理条例》5月1日起施行,专家解读物业费是否涨价等焦点问题

物业费由市场调节 调整须和业主协商

《北京市物业管理条例》(简称《条例》)今日起施行。《条例》首次提出可组建物业管理委员会,明确物业服务实行市场调节价并动态调整、小区停车位优先出售给业主,还针对专项维修资金的使用、业主大会的成立等作出专门规定。

《条例》实施后物业收费会涨价吗?物管会能起到什么作用?专项维修资金哪些方面将得到完善?针对业主关心的五个焦点问题,新京报记者采访多位专家进行解读。

焦点1

物业收费实行市场调节价并动态调整

解读:建立质价相符的市场秩序,不会造成物业费随意涨价

《条例》明确,物业服务收费实行市场调节价并适时调整。市住建部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。同时,物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

为何物业服务收费要实行市场价并动态调整?盛廷律所毕文强律师指出,有的小区物业十几年没涨过物业费,但不一定对业主有利。这种情况可能迫使物业公司为了生存,降低物业服务质量,甚至有些不负责任的物业公司还可能为了维持生存或者利润,去透支公共设施也就是物业本身的潜力。

“有些小区如果运行良好,可能50年甚至100年都不会出问题。但如果出现物业透支或者不进行养护等情况,可能30年或者更快就老化了,到最后损失最大的还是全体业主。”毕文强说,此次《条例》的规定,是试图建立一个质价相符、责权一致的市场规则和市场秩序。

有些业主担心,动态调价会让一些物业公司利用条款随意上涨物业费。对此,毕文强表示,《条例》明确要求物业管理行业协会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,业主无需过于担心条款被滥用,导致物业费随意涨价。

此外,按照《条例》相关规定,物业费是业主和物业服务人协商的,也就是说,业主本身拥有确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格的权利。

北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为,物业费动态调整符合市场规律,且有助于维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。“这一规定不会造成物业费随意涨价。决定物业费价格的重要因素是物业服务项目成本,物业费的调价属于应当由全体业主共同决定的事项,物业费调价必须经过物业公司与业主依法协商一致才能达成。”刘立华表示,希望大家从维护小区的正常运转、不断改善生活环境的角度看待物业费的调价,尊重小区中大多数人的选择。

此外,刘立华认为,物业公司提出调价前应考虑两方面因素,第一是物业服务质量是否获得了足够的认可,第二是通过依法定期公示相关信息,在物业费合理使用的情况下,取得多数业主对物业费调价必要性的认可。

焦点2

街道办、乡镇政府可组建物管会

解读:“物管会”能填补无业委会产生的真空,有利于保护业主利益

《条例》首次明确提出,街道办事处、乡镇人民政府可组建物业管理委员会。组建物业管理委员会的情况有三种:不具备成立业主大会条件;具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

同时,物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

也就是说,小区在业主大会不能成立或者业委会不能选举产生的情况下,街道、乡镇政府才会负责组建物业管理委员会。

“物管会”这一新事物,能为物业管理工作带来哪些利好?刘立华表示,物业管理委员会是一个临时过渡性机构,可以有效填补没有业委会产生的真空,在小区出现需要全体业主共同决定的时候,例如小区需要确定公共收益的使用方式,需要讨论修改小区内的《管理规约》《议事规则》时,及时组织业主对重要的事项进行表决,有利于保护全体业主的利益。

同时,他认为,物业管理委员会可以成为物业公司与小区业主加强沟通的桥梁,也可以监督物业公司提供物业服务质量的情况,维护业主的利益。

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